Podatki i opłaty w obrocie nieruchomościami

Podatki i opłaty w obrocie nieruchomościami
0 votes, 0.00 avg. rating (0% score)

Podatki i opłaty w obrocie nieruchomościami

W gospodarce towarowo – pieniężnej nieruchomości jest towarem. Może więc również być przedmiotem obrotu, posiadającym określoną, często bardzo wysoką wartość, jako przedmiot najmu, dzierżawy, użytkowania, użytkowania wieczystego, podnajmu, zamiany, darowizny, leasingu. Opodatkowanie obrotu nieruchomościami następuje zatem w związku z podjęciem różnych czynności prawnych, których celem jest przekształcenie istniejącego stanu prawnego. Klient biura obrotu nieruchomościami nie zawsze jest w pełni świadomy, jakie opłaty i podatki, i w jakiej wysokości, wiążą się z określoną transakcją. Do obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami należy więc poinformowanie o nich klienta. Do podatków i opłat związanych z kupnem, najmem i eksploatacją nieruchomości należą podatek dochodowy, podatek VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek spadkowy, podatek od nieruchomości, podatek rolny, oraz opłaty sądowe, związane z wpisami do ksiąg wieczystych czy odpisami z ksiąg, opłaty notarialne, opłaty za dokumenty geodezyjne, czy opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej. W niniejszym opracowaniu zostaną omówione najważniejsze i najpowszechniej występujące w obrocie nieruchomościami podatki i opłaty.

Z przeniesieniem prawa własności do nieruchomości wiąże się obowiązek zapłaty podatków od umów kupna – sprzedaży. Podatek ten, czyli podatek od czynności cywilnoprawnej pobiera notariusz, w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jednocześnie notariusz pobiera również wynagrodzenie, tzw. taksę notarialną, z tytułu dokonanej przez niego czynności notarialnej. Maksymalna wysokość taksy notarialnej została określona odpowiednim rozporządzeniem. W przypadku sporządzania umowy kupna – sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, lub prawa do domu jednorodzinnego z spółdzielni mieszkaniowej, maksymalne wynagrodzenie notariusza obniżone jest o połowę. Z tymi transakcjami związane są też dodatkowo opłaty pobierane przez spółdzielnie mieszkaniowe, które przyjmują nabywcę w poczet swoich członków. Wysokość takich opłat regulowana jest przez poszczególne spółdzielnie.

Kolejnym istotnym podatkiem jest podatek od spadków i darowizn. Wysokość podatku oraz sposób jego obliczania, określony jest w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Istotnymi kryteriami są tutaj stopień spokrewnienia obdarowanego lub spadkobiercy, czyli tzw. grupa podatkowa, wartość przedmiotowej nieruchomości i wartości kwot wolnych od podatku. Ustawa określa trzy grupy podatkowe, przy czym do pierwszej zalicza się członków najbliższej rodziny, do drugiej dalszych, szczegółowo wymienionych w ustawie krewnych, a do grupy trzeciej pozostałych nabywców. Należy jednak pamiętać, że nie każda darowizna lub spadek są opodatkowane. Ustawa precyzuje określone kwoty, do których nabywcy są zwolnieni z opodatkowania. Występują również ulgi, które przy spełnieniu odpowiednich kryteriów dają nabywcy nieruchomości możliwości całkowitego zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku. Warunkami są tutaj przynależność do odpowiedniej grupy podatkowej, oraz powierzchnia domu lub mieszkania nieprzekraczająca 110m2. Przy większej powierzchni stosuje się specjalne, szczegółowo określone sposoby naliczania podatku.

Odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić niewynikające z prowadzonej działalności gospodarczej źródło przychodów. Dlatego też kolejnym omawianym podatkiem jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Jest to podatek występujący po stronie sprzedającego nieruchomość, pod warunkiem, że zbycie następuje w okresie nie dłuższym niż pięć lat od nabycia danej nieruchomości. Okres ten wydłuża się aż do dziesięciu lat, jeśli sprzedający wybudował budynek mieszkalny z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszalnych na wynajem. Podatek dochodowy wynosi 10% od ceny zbycia i płatny jest w ciągu 14 dni od daty sprzedaży we właściwym urzędzie skarbowym. Przy tym podatku występują jednak również pewne ulgi i zwolnienia. By otrzymać możliwość zwolnienia z podatku należy w ciągu 14 dni złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną wydane w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży n nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego pod budowę domu, czy praw spółdzielczych, czy wreszcie na rozbudowę, remont lub spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na te cele. W przypadku przeznaczenia na wyżej wymienione cele całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, można liczyć na zwolnienie z całości podatku. Należy zauważyć, że w przypadku nie złożenia w odpowiednim terminie wspomnianego oświadczenia, sam fakt przeznaczenia przychodów na wyżej wymienione cele jest już podstawą do uzyskania zwolnienia. Gdy zbywa się nieruchomość należącą do majątku wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej, dochód ze zbycia wchodzi w skład dochodu z działalności prowadzonej przez zbywcę.

Podatek od nieruchomości nie jest związany z nabywaniem czy zbywaniem nieruchomości, ale z samym jej posiadaniem. Podatek od nieruchomości ciąży bowiem na ich właścicielach, samoistnych posiadaczach, posiadaczach zależnych, czy użytkownikach wieczystych. Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają budynki i ich części, budowle związane z wyłącznie prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolna lub leśna, grunty nie objęte przepisami o podatku rolnym lub leśnym, czy grunty objęte tymi przepisami, ale związane z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolna lub leśna. Podstawę opodatkowania stanowią odpowiednio: powierzchnia użytkowa – dla budynków, wartość początkowa – dla budowli, powierzchnia – dla gruntów. Górna stawka tego podatku określona jest w rozporządzeniu Ministra Finansów, natomiast wysokość konkretnych stawek reguluje rada gminy. Należy jednak pamiętać o licznych możliwościach zwolnienia z podatku od nieruchomości. Przykładowo takie zwolnienia można uzyskać w przypadku przeznaczenia nieruchomości na potrzeby organów administracji samorządowej, organizacji międzynarodowych, na drogi publiczne, czy do wykorzystywania bezpośrednio do wytwarzania energii elektrycznej. Możliwości zwolnień jest wiele, a wszystkie wyszczególnione są w ustawie. Dodatkowe zwolnienia może również we własnym zakresie ustalić rada gminy.

Ostatnim już omawianym podatkiem będzie podatek od towarów i usług. Podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące działalność gospodarczą. W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dni licząc od dnia wydania. W przypadku obowiązku zawarcia aktu notarialnego takim dniem wydania jest dzień podpisania aktu. Podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. W przypadku, gdy otrzymano zaliczkę, czy zadatek, obrotem jest również kwota otrzymana pomniejszona o przypadająca od nich kwotę podatku.

Podstawę opodatkowania czynności wynikających z umowy pośrednictwa stanowi kwota prowizji. Stawka podatku wynosi wtedy 22%. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą jednak korzystać ze zwolnienia, które dotyczy jednak tylko tych pośredników, którzy w danym roku mogli korzystać ze zwolnienia i dotyczy wartości sprzedaży nie przekraczającej w danym roku podatkowym kwoty 10 000 euro. W określonych przypadkach stawka podatku obniżana jest do 7%. Dotyczy to budowy i remontów budynków mieszkalnych. Występują również zwolnienia, które dotyczą usług w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek. Grunty zabudowane opodatkowane są łącznie z budynkiem lub budowlą.

Podobne artykuły:

About the author /


Related Articles

Ogórd:

Mieszkanie:

Remonty

  • Funkcjonalne meble ogrodowe Funkcjonalne meble ogrodowe Odpowiednio dobrane meble ogrodowe powinny spełniać Nasze oczekiwania estetyczne oraz stanowić funkcjonalny element wyposażenia. Wygoda, żywotność i łatwość w …czytaj dalej...